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Conseil municipal du 23 octobre 2017 (3)

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6 novembre 2017
Alain Lipietz

La Sadev contre l’IGR (version le Bohellec)

La droite offre aux promoteurs la plus-value acquise par nos réserves foncières au fil des ans. Pire : la Sadev, selon le maire, souhaiterait exproprier l’IGR à la moitié du prix attendu, servant à financer la lutte contre le cancer ! Droite et vieille gauche font pourtant bloc en défense de la Sadev.

Cette alliance entre la majorité de F. le Bohellec et les élus de la liste Cordillot n’est pas nouvelle, dès qu’il s’agit d’urbanisme, et laisse isolés les écologistes et les associatifs que nous sommes. Mais pas à tous les coups.

Démolition d’Eugène Candon, fermeture de la rue Condorcet

Un vote sur la démolition du Centre social Eugène Candon, afin de faciliter la restructuration du quartier Lamartine, suscite une certaine résistance. Le maire assure que, dans le bâtiment qui sera construit à la place, le rez-de-chaussée accueillera la « Maison du Projet ».

Natalie Gandais objecte d’emblée : Mais où sera, en attendant, le lieu de réunion pour la co-élaboration par le Conseil citoyen, par les habitants ? Nous avons fait des propositions. Là : rien ! Mme Cordillot (PCF) et Paulo Nunes (En Marche) l’appuient. Je précise : Les habitants ont fait appel à un Atelier d’experts-urbanistes connu, Appui. J’ai assisté à une présentation de ses travaux sur Lamartine dans un colloque international. Où vont–ils travailler, pour que les habitants participent ? 

Le maire promet un algéco sur le terrain de l’opération Icade (pour Orange). C’est à voir, car ce n’est pas écrit dans le rapport mis au vote. On s’abstient en attendant : 23 pour, 20 abstentions, P. Vidal (En marche) ne prend pas part au vote.

La même opposition se manifeste (en votant contre) à propos d’un nouveau petit bout de l’ancienne rue Condorcet, « privatisée » par deux promoteurs sous forme d’un passage / jardin pour piéton qui ne sera « ouvert que le jour ».

Justification de Mme Casel : Villejuif n’est pas un jardin paisible. — Villejuif n’est un jardin paisible ni le jour, ni dans les rues, ça n’empêche pas de laisser les rues ouvertes la nuit tâcle Sophie Taillé-Polian (qui avait pourtant voté le Projet Urbain Partenarial de cette opération) .

Cette décision est contraire à l’avis du commissaire enquêteur, mais, notre association ayant malheureusement besoin d’argent, nous n’aurons pas les moyens de déposer un recours en tribunal administratif, contrairement à ce que nous avions annoncé.

À qui doit aller la plus-value foncière ?

Le débat se corse (Rapport n° 210) sur l’autorisation donnée au SAF (le syndicat d’action foncière « portant » des réserves foncières pour Villejuif) de vendre directement, à Kaufman & Broad, le terrain du 38 ave. de Stalingrad (au débouché de la rue du 11 novembre, en face de la station Louis-Aragon). Le SAF l’a acheté en 2009, en 2019 Villejuif devrait le racheter. L’acquisition de ce petit terrain est décisive pour réaliser une opération immobilière de 78 logements (dont 28 % de logements sociaux) s’étendant aux parcelles avoisinantes. Le SAF a l’obligation de revendre au prix où il a acheté, c’est donc Kaufman & Broad qui va empocher la hausse du prix des terrains (la « plus-value foncière ») dûe à l’arrivée du tramway, du nouveau métro, et tous les aménagements réalisés par l’État et les collectivités locales.

Natalie Gandais attaque immédiatement : Voilà un bel exemple de la technique consistant à attribuer toute une opération immobilière à un promoteur, sans appel d’offre, en choisissant à qui on vend, de gré à gré, une parcelle décisive. Quand j’étais première adjointe à l’urbanisme, les propriétaires voisins venaient me voir, en disant que Kaufman & Broad demandait à acheter leurs terrains, car le maire avait choisi ce promoteur pour une grande opération dans le quartier. Moi, j’aurais souhaité un appel à projet ouvert, afin de déterminer le meilleur projet pour la Ville et pour les habitants. 

Paulo Nunes (En marche) interpelle le maire : Du temps de madame Gandais, il y avait un contrepoids. Aujourd’hui sur quel critère choisissez-vous le promoteur pour une opération de cette importance ? 

Tandis que S. da Silva (PCF) critique la braderie de nos réserves foncières, et le non-relogement des locataires, Gilles Lafon (PS) observe, étrangement : On est un peu coincés. Pour la droite, J. Carvalho l’appuie, patelin : Il faut être cohérent ! Maintenant que les propriétaires voisins ont choisi de vendre à Kaufman & Broad, on est bien obligés de faire pareil ! 

Je présente alors le second volet de notre critique, sur le cadeau de la plus-value foncière à Kaufman & Broad :

À quoi sert une réserve foncière ? à acheter un terrain avant que son prix n’augmente, du fait des investissements réalisés, dans les environs, par l’État et toutes les collectivités locales, avec l’argent des contribuables : le tramway, le métro Grand Paris Express… Quand les prix ont monté, le SAF revend, au prix d’origine, à la collectivité pour le compte de qui il a « porté » la réserve foncière, et celle-ci (Villejuif) revend au prix du marché actuel le terrain aux promoteurs (ou à l’aménageur) qu’elle a choisi. C’est la collectivité qui empoche ainsi la plus value foncière, pour les dépenses qui ont amélioré la valeur du site, et pour le surcroit de services publics qu’elle va devoir financer pour la nouvelle population.

Mais si nous demandons au SAF de vendre directement le terrain au promoteur, au prix d’origine, c’est ce promoteur qui empoche la plus-value foncière, qui est pourtant le fruit des efforts de la collectivité, alors que le promoteur n’y est pour rien ! Et il en sera ainsi chaque fois qu’on demande au SAF de vendre directement, au prix d’il y a dix ans, nos réserves foncières à un promoteur. »

Stupéfaction : là-dessus, Sophie Taillé-Polian (PS) attaque brutalement… nos interventions. Non ! ce n’est pas aux collectivités locales, à Villejuif, d’empocher la plus-value foncière ! Elle doit servir à financer le logement social ! 

Ce n’est pas la première fois que S. Taillé –Polian prend vivement la défense du maire quand L’avenir à Villejuif le critique. Mais elle vient d’être élue sénatrice, donc législatrice (avec l’appui des Verts, d’ailleurs). Elle a sûrement une idée de loi en tête et nous attendons attentivement sa proposition pour que « la plus-value foncière finance le logement social ». Nous resterons sur notre faim.

En ce qui nous concerne, nous avons simplement imposé aux promoteurs, dans le PLU, un minimum de 25% de logements sociaux dans les immeubles d’une certaine importance, afin d’atteindre à Villejuif la norme du Val de Bièvre (que les socialistes soutenaient autrefois) : 36 % de logements sociaux sur l’ensemble de la Ville.

Mais c’est inquiétant pour la suite. Les oppositions ne sont plus que 16 à voter contre le cadeau à Kaufman & Broad (P. Vidal s’abstient).

Campus Grand Parc et le financement de la lutte contre le cancer

Et voilà le rapport 201, où les positions vont se dévoiler !

C’est un cas similaire au précédent. Cette fois, il s’agit du 177 avenue de la République, acheté par le SAF en 2006 (et que Villejuif aurait dû lui racheter dès l’an dernier !) Comme cette parcelle est dorénavant dans la ZAC Campus Grand Parc, le maire propose de demander au SAF de la revendre directement, au prix de 2006, à la Sadev, concessionnaire de la ZAC. Deux différences toutefois : Villejuif avait apporté en 2006 10 % dans l’achat de ce terrain, la Ville va donc récupérer ces 10%, soit 35 000 euros. Et surtout, le promoteur qui va bénéficier de la plus-value foncière est la Sadev, le gros aménageur du département et grand déménageur de Villejuif !

Natalie Gandais demande où en est l’enquête publique sur la Zac Campus Grand Parc, car en 2e commission le DGA a annoncé que le préfet avait signé la DUP (déclaration d’utilité publique). C’est d’ailleurs ce que la Sadev affirme dans le quartier, disant qu’elle a désormais le droit d’exproprier. La menace pèse sur la cité Armand Gouret, que la Sadev voudrait obtenir au prix du terrain nu !

Je précise quant à moi que le Grand-Orly-Seine-Bièvre (GOSB), dorénavant maitre d’ouvrage de la ZAC, n’a jusqu’ici rien voté de tel. En fait, alors que l’enquête publique a eu lieu en mars dernier (voir nos contributions ici), et que le commissaire enquêteur devait rendre son rapport au mois de mai, ses recommandations ne figurent toujours pas sur le site de la Préfecture du Val de Marne. Il est donc impossible que la déclaration d’utilité publique soit déjà signée par le préfet.

Le maire lève un coin du voile : en effet le commissaire-enquêteur a tardé à rendre sa copie, et ça coince, l’hôpital Gustave Roussy (IGR) n’est pas d’accord avec ce que la Sadev exige de lui.

Alors, Gilles Lafon (PS) lance : Ça suffit ! On ne peut pas critiquer ça ! Cette opération est un grand projet médical ! Certes, la Sadev a branché dessus un vaste projet immobilier, mais c’est pour financer l’hôpital et la recherche sur le cancer. Et d’ailleurs plus personne ne sait de qui dépend Campus Grand Parc : le GOSB ? la Métropole du Grand Paris ? l’État ? déclare-t-il, dressant un tableau apocalyptique du chaos organisationnel dans lequel le gouvernement PS a laissé l’Ile de France.

Mme Cordillot, défenderesse inconditionnelle de la Sadev et de Campus Grand Parc, surenchérit : C’est une subvention à la recherche médicale !

La droite boit du petit lait. Le maire remercie chaleureusement l’ancienne équipe : Je m’inscris totalement dans la dynamique qu’ont présenté M. Lafon et Mme Cordillot. Et là, il lâche une bombe : Ce qui coince, c’est un conflit entre l’IGR et la Sadev. La Sadev veut exproprier l’hôpital de terrains qui lui appartiennent, et lui propose deux fois moins cher que ce qu’en attendait l’IGR. L’IGR a prévenu le préfet que, s’il accordait la DUP à la Sadev, il ferait un recours devant la justice administrative. Le préfet ne sait pas quoi faire, il doit y avoir une réunion de conciliation vendredi [27 octobre].

C’est une information importante ! Nous ne savons rien de cette rencontre du 27 octobre, nous sommes habitués aux mensonges du maire. Mais pour une fois, c’est très vraisemblable.

Depuis des années on nous explique que le merveilleux projet Cancer Campus (devenu ZAC Campus Grand Parc) doit faire de l’IGR le cœur du plus grand centre européen sur le cancer. Puis la Sadev, l’aménageur choisi par l’ancienne équipe, a peu à peu transformé le projet en une immense opération immobilière, avec très peu de place pour le logement social, mais toujours en prétendant que l’opération immobilière (G. Lafon et C. Cordillot viennent de le répéter) servira à financer la recherche contre le cancer.

Nous, les Verts et l’Avenir à Villejuif, étions pour le projet initial, mais nous avons de plus en plus critiqué sa dérive immobilière, son empiètement sur un espace vert d’importance régionale, ses tours de 50 mètres de haut… On nous accusait d’attaquer les pauvres cancéreux, qui n’attendent, pour guérir, que de voir pousser les tours de la Sadev autour du nœud de lignes de métro du Grand Paris Express !

Et voilà que F. le Bohellec lance une accusation : loin de financer la recherche médicale, la Sadev chercherait à rogner sur le prix que l’IGR attend de la vente de ses terrains. L’IGR (grande misère des hôpitaux français !) voudrait se financer, équiper ses labos, pour mieux soigner les cancéreux en vendant ses terrains, comme l’a fait l’Hôpital Paul Guiraud. Et, selon F. le Bohellec, la Sadev prétend les lui exproprier à moitié prix ! Ce manque à gagner pour l’IGR n’ira pas aux soins aux malades, ni à la recherche médicale…

Nous nous attendons à un revirement, à un sursaut du PS et du PCF...

Eh bien non, notre groupe reste le seul à voter contre cette opération, face à la droite et à la vieille gauche, réconciliées.

Le compte-rendu de ce conseil municipal est en trois parties :

1. Villejuif appelle à la libération de Salah Hamouri. Ecole et Wifi.

2. Violences ou "apaisement" ?

3. La Sadev contre l’IGR (version le Bohellec)

POST-SCRIPTUM de mars 2018

Le rapport de la Commissaire enquêtrice sur la ZAC Campus Grand Parc est enfin paru en novembre 2018, sur le site de la préfecture : voir le lien, le texte et le commentaire ici.

L’accusation du maire en conseil municipal, selon laquelle l’IGR bloquerait la DUP de la ZAC Campus Grand Parc parce que la Sadev prétendrait l’exproprier à "moitié prix", est confirmée par le rapport de la commissaire enquêtrice. Le rapport recommande de ne pas accorder le droit d’expropriation à la Sadev sur les terrains de l’IGR. En effet : « Dans le cas précis de l’IGR, le commissaire enquêteur considère excessif l’atteinte à la propriété́ privée (…) et recommande d’être particulièrement attentif aux exigences de fonctionnement de l’IGR, très fortement impacté dans son patrimoine et fortement pénalisé́ dans la poursuite de sa mission sans reconstruction immédiate des équipements détruits. »

Au conseil municipal du 15 décembre 2017 et pour justifier l’éviction de Natalie Gandais du Conseil d’administration de l’OPH de Villejuif, le maire F. le Bohellec annonce que « Quant à vous, M. Lipietz, nous venons de décider, en Conseil d’administration de la Sadev, de porter plainte contre vous pour diffamation.“ Ce qui est confirmé le 20 décembre dans un article du Parisien. Forts de nos informations devant témoins et du rapport de la Commissaire enquêtrice, nous nous préparons à répondre par une "offre de preuve".

Mais la situation continue à évoluer. Finalement, la Sadev trouve un accord amiable avec l’IGR. Or le ton virulent de notre article visait justement à appuyer l’IGR dans ses demandes. Ce ton n’a plus lieu d’être, puisque tout est bien qui finit bien.

D’un commun accord, l’auteur de cet article a donc modifié les termes visant la Sadev, et le nouveau président de la Sadev, M. Christian Favier, retire la plainte.

Sur le fond, nous pouvons apporter les éléments nouveaux suivants.

1. L’information de F. le Bohellec que nous avions rapportée était exacte : le rapport entre ce que la Sadev était prête à payer pour les terrains de l’IGR expropriés, et ce que l’IGR en demandait, était bien de 1 à 2. La différence, selon la Sadev, peut s’expliquer par la diversité des agences d’évaluation consultées par les uns et les autres.

2. L’accord IGR - Sadev donne satisfaction à l’IGR : d’une part les terrains proprement dits sont rachetés au prix des Domaines, d’autre part la reconstitution des équipements qui se trouvent dessus (parking, crèche, salle de conférence) sera prise en charge par la Sadev.

L’IGR se retrouve donc en mesure de maintenir son niveau d’équipement actuel, plus le prix du foncier pour financer le développement de son activité.

Nous nous réjouissons que le "bras de fer " engagé par l’IGR ait permis de dégager un financement net dans la lutte contre le cancer. Nous persistons dans notre critique de la vente directe du 177 ave. de la République du Sav à la Sadev : de la même manière, la plus-value foncière apparue sur ce terrain au fil des années aurait dû servir à financer les nouveaux services municipaux nécessaires aux futurs habitants de Campus Grand Parc.

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Commentaires

2 Messages

  • P.Michel 8 novembre 2017
    12:00

    Merci pour tous vos articles qui renseignent bien sur l’administration de notre ville. C’est malheureusement un petit pourcentage de nos citoyens qui en prennent connaissance ... A la lecture de vos derniers messages, je suis scandalisée par les manigances autour de la plus value sur les terrains !! La plus value va au vendeur du terrain, point. A quand exigera-t-on qu’un propriétaire d’un terrain, ou bien immobilier, acheté en 1930 lui soit payé au prix d’achat ! ... C’est la loi du marché qui
    a fait construire la France. Dans le cas présent , il y aurait lieu d’ en faire "une affaire d’Etat" puiqu’il y a atteinte à l’Intérêt Public . BON Courage. MERCI.

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    • Alain Lipietz 8 novembre 2017
      16:59

      Merci chère Madame. Oui, il y aurait lieu, là encore, d’en faire une « affaire d’État » ! Malheureusement, c’est chaque fois un gros effort, et les Français sont hélas toujours moins nombreux à participer aux activités politiques et associatives dans la continuité. Une « lettre à la Procureure », comme pour l’affaire de la Halle des sports ou pour la Bourse du travail, c’est chaque fois un important travail pour des bénévoles… et après il faut assurer les suites… Pourquoi ne pas vous joindre à nous, pour nous aider ? ;-)

      Sur le détail : il faut distinguer une institution publique de portage foncier, comme le SAF, qui ne fait que « porter la propriété » d’une réserve foncière pour le compte de la ville, et ce que fait une ville après avoir racheté « sa » réserve au SAF. De par la loi, le SAF doit revendre le terrain au prix où il l’a acheté, quelques années auparavant : ce n’est pas lui qui récupère la plus value-foncière, il n’était en quelque sorte que le mandataire de la Ville. En revanche il est essentiel que la Ville (ou toute autre collectivité locale, département, région, etc., qui aura eu recours à ce portage par un établissement public foncier) puisse récupérer cette plus –value en vendant sa réserve pour un projet de la Ville (ou en la gardant pour son usage propre, d’ailleurs ! par exemple une école, une salle polyvalente, un lieu pour la vie associative, une rue.)

      Ce qui est en effet une affaire d’État, c’est de revendre directement à un promoteur au prix d’avant la hausse des prix : par un détournement de la loi, c’est le promoteur qui empoche la plus value. C’est comme si le SAF était une structure… au service des promoteurs ! Mais il n’est pas sûr que le maire et ses amis promoteurs ne soient pas en train d’exploiter une faille juridique. Se lancer dans un procès nous couterait de l’argent, que nous n’avons pas. De plus, le promoteur ne manquera pas de nous menacer à son tour d’un procès, comme l’a fait Demathieu et Bard, lorsque nous avons dénoncé – avec succès pour une fois – la manœuvre de la mairie : lui refiler en douce un étage supplémentaire.

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