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La politique foncière d’une municipalité communiste - Partie 3

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30 août 2012
Manon Castagné

Fruits du travail

II. Fruits du travail

En alliant recherches documentaires et interviews, nous avons pu dresser un état des lieux de la situation du marché du foncier et de l’immobilier à Villejuif, ainsi que constater que la politique de la Ville en la matière comporte certaines originalités.

A. Les spécificités villejuifoises

1. Une Ville qui, malgré la crise, reste demandée

Malgré la crise du marché de l’immobilier qui fait baisser la demande depuis 2010 environ selon les agents rencontrés, celle-ci reste importante. En effet, plusieurs éléments rendent la Ville attrayante, d’après les agents immobiliers que nous avons interrogés.
C’est d’abord la proximité avec Paris qui attire - notamment parce que le prix moyen du m2 est plus bas à Villejuif que dans la capitale. Le second facteur d’attrait est la bonne desserte en transports en communs : les trois stations de métros (Louis Aragon, Paul Vaillant-Couturier, Léo Lagrange) et les nombreux bus accentuent la proximité avec Paris. Les futures stations de métro du Grand Paris qui seront situées l’une dans le parc des Haute Bruyères et l’autre à Louis Aragon – qui va en outre accueillir un nouveau tramway fin 2013 qui ira jusqu’à Orly en passant par Bel-Epine et Rungis - seront de même un nouveau pôle d’attraction. Ensuite, et toujours selon les agents immobiliers, la proximité avec les points névralgiques que sont Orly ou Rungis, mais aussi la présence de trois hôpitaux (Paul Guiraud, Gustave Roussy, Paul Brousse) et l’arrivée récente du LCL sont jugés comme autant de facteurs qui soutiennent l’activité immobilière.
Concernant les densités kilométriques, Claude Grasland, géographe à Paris 7, a examiné celles d’Île-de-France à partir de chiffres datant de 2007. L’étude de cette carte montre que, bien que Villejuif soit un mélange de grands ensembles et de quartiers pavillonnaires typiques de la banlieue rouge (la loi Loucheur des années 1920 a permis aux ouvriers de construire leur logement) la densité kilométrique est élevée, avec une moyenne, rappelons-le, de 10 391 habitants par km2. Il ne faut en effet pas croire que le pavillonnaire soit significativement moins dense que les grands ensembles. La carte montre que la densité est supérieure à 10 000 habitants/km2 sauf sur le nord de Villejuif, qui comprend pourtant du pavillonnaire et des grands ensembles. La partie de Villejuif la moins dense est le Sud-Est qui comprend pourtant la cité Paul Eluard. Globalement, on remarque que Villejuif – si l’on excepte les villes directement frontalières de Paris (Gentilly, le Kremlin-Bicêtre et Ivry) - est la ville la plus dense de la rive gauche du Val-de-Marne - plus dense qu’Arcueil (8 487 habs/ km2), Vitry (7 319 habs/ km2) et Cachan (10 309 habs/ km2) notamment – et ce malgré la présence d’un parc départemental et de trois vastes hôpitaux.

2. Types de biens

Par rapport aux autres communes de la petite couronne parisienne, et notamment le Kremlin-Bicêtre, le secteur tertiaire privé est peu représenté à Villejuif, bien que cette tendance ait été relativement contrecarrée par l’arrivée de LCL, arrivée achevée à l’été 2012.
Pour ce qui est du logement des particuliers, les agents immobiliers observent deux tendances opposées : l’augmentation du taux de logements sociaux en accord avec la politique de la Ville, et la forte demande venant de personnes qui souhaitent être propriétaires et recherchent plutôt des habitations de type pavillonnaire. Le diagnostic du PLU, quant à lui, révèle que les écarts se creusent au sein de la population de Villejuif, et notamment entre les catégories de classes moyennes, installées récemment dans le centre-ville et les secteurs pavillonnaires, et les populations d’habitat social.

3. Population

Villejuif attire un nombre croissant de Parisiens ou de personnes travaillant sur Paris et désirant être proches de la capitale tout en bénéficiant d’un prix moindre pour se loger.
Pour ces mêmes raisons, les agents immobiliers expliquent que la Ville accueille aussi bon nombre d’étudiants de province. La présence des écoles d’ingénieur(e)s Epita et Efrei, de l’école d’infirmiers(ères) de l’Ifsi Paul-Guiraud ainsi que d’un CFA propreté et hygiène des locaux sont autant de facteurs d’attractivité pour cette population.
Socialement, en raison de la pression du marché parisien de l’immobilier, ce sont de plus en plus les cadres qui cherchent à se loger à Villejuif, d’après les agents interrogés. À l’inverse, et comme le souligne le diagnostic du PLU, les familles en voie d’agrandissement ont des difficultés à trouver des logements répondant à leur besoin de surface supplémentaire, et ont dès lors tendance à quitter la commune – notamment parce que les prix immobiliers sont moins élevés dans le reste du Val-de-Marne et dans l’Essonne.
Enfin, la politique de construction de logements sociaux menée par la municipalité attire des populations plus pauvres, notamment en provenance de la Seine-Saint-Denis.
L’annexe ci-dessous tirée du PLU témoigne de ces flux positifs en provenance de Paris et de la Seine-Saint-Denis, et négatifs vers l’Essonne et le reste du Val-de-Marne. Toutefois, les chiffres de ce PLU, qui doit pourtant guider la réglementation pour les futures constructions sur l’ensemble de la Ville, sont antérieurs à 2007...

Claude Grasland a fait une typologie socio-démographique en 2008 du Val-de-Marne par quartiers "Iris" en utilisant 5 critères : le taux de chômage, le nombre de personnes par logement, le revenu médian par unité de consommation, l’âge moyen des habitants et le nombre moyen d’automobiles par ménage. Selon ces critères, il a réalisé une typologie en 7 types de quartiers. On constate que Villejuif contient des quartiers de tous les types, témoignant donc tout de même d’une certaine mixité sociale lors de la réalisation de l’étude. Toutefois les quartiers de type C et D.2 n’y figurent pas en raison de la bonne desserte en transports en commun de la Ville et du faible recours à la voiture qui en découle.

4. Prix

Il est peu pertinent de parler d’un prix du m2 moyen tant la fourchette est large. Ainsi, et principalement en fonction de la localisation du logement, le prix du m2 d’un appartement sur Villejuif s’étend de 3 075€ à 5 803€, avec une moyenne de 4 082€. Pour une maison, les prix vont de 2 641€ à 6 502€, pour une moyenne de 4 459€ (chiffres au 01/07/13,).

C’est plus cher qu’à Vitry mais légèrement moins cher qu’au Kremlin-Bicêtre. Ces prix sont considérés comme "raisonnables" par les agents immobiliers. Ils ont toutefois beaucoup augmenté ces dernières années. Ainsi, le prix du m2 d’un appartement a augmenté de 0,5% en un an, mais de 26,8% en 5 ans (Annexe 4). C’est plus qu’à Paris et dans le reste du Val-de-Marne.
C’est la proximité avec Paris et les commerces qui vont susciter la demande, ainsi que la recherche d’un quartier calme. Les quartiers les plus prisés sont donc ceux autour des stations de métro – particulièrement Léo Lagrange, et le centre-ville.
Pour ce qui est du prix du m2 pour un terrain non bâti, cela dépend du nombre de m2 constructibles ainsi que de ce qu’il est possible d’y construire (maison ou immeuble). Ainsi, au vu de l’offre disponible sur Internet au 16 août 2013, le prix du m2 constructible s’étendait sur une fourchette de 590€ à 1 320€, avec une moyenne de 908€.
Il est néanmoins important de prendre en compte, lorsque l’on s’intéresse au prix du logement, les taxes et impôts locaux qui l’accompagnent.

5. Une municipalité particulièrement active

Il ressort de l’examen des comptes-rendus des conseils municipaux depuis 2010 que le foncier à Villejuif est sujet à de nombreuses décisions publiques. Ainsi, sur les 28 comptes-rendus examinés, il y a :
- 27 délibérations concernant des saisines du Saf 94 pour l’acquisition - amiable ou par préemption - de propriétés ou de parcelles ;
- 17 garanties communales pour des prêts pour acquisition ou pour financement de travaux ;
- 15 acquisitions par la Ville de biens sans maître ;
- 11 achats par la Ville ;
- 9 ventes par la Ville à des particuliers ;
- 8 cessions par la Ville à des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ou SA d’HLM.
Les saisines du Saf 94, les garanties communales pour des prêts ou la cession par la Ville de parcelles ou de propriétés à des sociétés s’inscrivent principalement dans les Zac. Celles-ci représentent des superficies importantes : Zac Aragon (5 hectares), Zac des Barmonts (1 hectare), Zac Campus Grand Parc (85 hectares), Zac centre-ville (5.2 hectares), Zac des Guipons (4 hectares) et Zac Pasteur (4 hectares), cumulent donc, selon la Sadev 94, 104.2 hectares de Zac, soit environ 1/5 de la ville (dont la surface totale est 534 ha) – comme cela se remarque sur le plan cadastral issu du PLU (Annexe 3).
D’autre part, la Ville utilise abondamment le dispositif dit "périmètre d’étude / de sursis à statuer" pour, au fil des années, s’assurer de la maîtrise de terrains et de propriétés par la saisine du Saf 94. 14 délibérations concernant la création ou l’agrandissement de périmètres d’études se trouvent dans les annexes du PLU.
Enfin, des achats sont réalisés sporadiquement même en dehors de ces périmètres, et sont généralement rapidement cédés par la Ville. Ils apparaissent en jaune sur la carte des acquisitions.

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