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16 mai 2015
Alain Lipietz

Révision PLU : deux grands acquis, une question. Vigilance !

La seconde phase de concertation sur la révision du Plan Local d’Urbanisme s’achève ce 27 mai par une réunion publique de synthèse, 19h 30 salle du conseil municipal. Deux grands acquis : la suppression des immeubles de 31 mètres et le sauvetage de la moitié des Maraichers.

La population a pu voir les cartes, obtenir quelques rectifications. La rédaction du règlement a fait l’objet de quelques critiques sur lesquelles l’équipe a travaillé d’arrache-pied.

Deux grands sujets de satisfaction

1. La « zone rouge » de l’actuel PLU, qui autorise les immeubles de 31 mètres (et même 41 mètres dans la ZAC Aragon) est supprimée. Le nouveau Villejuif culminera donc à 21 mètres, soit R+ 7 étages, en certains endroits de la Nationale 7. Et encore : avec « attiques », c’est à dire que les derniers étages seront en retrait, pour ne pas faire d’ombre dans la rue. Des règles doivent préciser la transition avec les quartiers pavillonnaires. Finis les « canyons » comme les immeubles Icade loués au Crédit Lyonnais (et qui, pour finir, ne rapporteront pas grand chose à la collectivité, tant ces grosses boites sont passées maitresses en « optimisation » fiscale).

2. Une zone de protection jusqu’à 100 mètres du bord de l’autoroute qui interdit d’y construire des immeubles d’habitations et des équipements sensibles. Des milliers d’enfants seront donc sauvés des particules cancérigènes et de l’asthme chronique . Coup double : la moitié ouest du Terrain des Maraichers est ainsi protégée et rejoindra la surface d’espace vert du Parc des Hautes bruyères, que le Schéma directeur de l’Ile de France interdit de réduire . Or la Sadev prétend imposer le sacrifice du nord-ouest du Parc, et elle a déjà intégré dans ses plans cette « compensation » :

L’assistance est d’abord incrédule. On remontre les cartes, on confirme le nouveau règlement ! Ces deux points avaient largement contribué à la défaite de l’ancienne équipe municipale et à la victoire de l’Union citoyenne…

Eh oui, plus de « zone rouge » (31 mètres), au plus de l’orange (21 mètres) :

Y compris sur la gare Aragon (conformément à ce qu’on avait précisé à la Société du Grand Paris dès le mois de juin) :

Quant à la bande de vigilance de 100 mètres à partir de l’autoroute, en particulier aux Maraichers, elle est déjà dans le PADD (chap. II-C-5) : interdiction d’y construire des logements ou des équipements scolaires et parascolaires :

Les Villejuifois examinent attentivement les cartes déployés sur les tables, cherchent le diable qui se cache dans les détails du règlement : « Y aura-t-il des édicules aussi divers que disgracieux au dessus des toits-terrasses des immeubles de 21 mètres, comme ça s’est passé avec le Crédit Lyonnais ? Mais mais mais … le stade Gabriel Thibaud aussi est en Orange ! » Le bureau d’étude s’excuse pour cette erreur, qui était déjà dans l’actuel PLU…

À l’issue de la réunion, les plans sont scrutés sur table. Les élus précisent, rassurent. Tout le monde repartira content.

A noter que ces deux limitations à la densification de Villejuif ne nous empêchent pas de tenir, et bien au-delà, nos obligations vis-à-vis de l’État en matière de construction : la « Territorialisation de l’Offre de Logement », comme nous l’avions rappelé dès l’étape du Projet d’Aménagement et de développement durable (PADD).

Une interrogation

La protection du pavillonnaire a provoqué beaucoup de questions et de contrôles sur les cartes. C’est normal : les futurs habitants des immeubles collectifs ne sont pas encore là, les quartiers pavillonnaires sont déjà habités, et la croissance du pavillonnaire a joué, dans la période récente, un rôle majeur dans la croissance de la ville. Chacun souhaite pouvoir agrandir son propre pavillon (pour loger une plus grande famille), tout en maintenant le caractère pavillonnaire de son quartier ! Il faut tenir compte de ces deux aspirations.

Pour répondre à la première préoccupation, les règles d’agrandissement des pavillons ont été assouplies et démocratisées. Contrairement au PLU Cordillot, il n’y a pas que les plus gros qui auront le droit de s’agrandir.

Pour répondre à la seconde préoccupation (et aussi à cause des préoccupations écologiques nouvelles : lutter contre l’imperméabilisation des sols afin d’éponger la pluie, préserver la biodiversité), les règles relatives à l’emprise au sol et à la « pleine terre » sont perfectionnées. Il s’agit aussi d’empêcher la transformation des pavillons en petits collectifs en regroupant plusieurs parcelles. On a même introduit un « coefficient de biotope » avec prime à la pleine terre et aux toits végétalisés…

Mais les règles proposées posent des problèmes concrets qui suscitent des protestations.

D’abord, quand la frontière « zone pavillonnaire/ zone d’immeubles collectifs » est une rue, cette rue perd son caractère d’itinéraire pavillonnaire (vert, ouvert et fleuri), qui est un bien collectif. L’adjointe à l’urbanisme propose de faire passer la frontière derrière les pavillons bordant la rue.

Ensuite, le principe des « cœurs d’ilot » à maintenir en pleine terre, innovation intéressante du PLU 2013, est maintenu, mais peut représenter une interdiction arbitraire de construire ou d’étendre son pavillon. Or de nombreux pavillons ouvriers (« Loi Loucheur ») de Villejuif sont minuscules mais dans un vaste terrain. Ils ont désormais, tous, le droit d’étendre leur emprise au sol de 50% , ce qui est pour eux un progrès. Mais un pavillon qui occupe 10% de son terrain n’a le droit que de s’étendre à 15%, et encore ! s’il n’est pas bordé par un « cœur d’ilot ». Si un promoteur l’achète et le rase, il peut construire beaucoup plus !

Un urbaniste se présente à l’issu d’une réunion, et propose un droit de construire en proportion dégressive du terrain libre, comme cela se fait dans certaines villes. Mesure moins brutale que le « cœur d’ilot ». C’est la question sur laquelle doit travailler notre équipe d’urbanisme en dernière étape.

Vigilance toutefois !

Maintenant que les cartes et le règlement présentées à la concertation au public villejuifois ont été chaleureusement approuvés, les lobbies de bétonneurs vont déchainer leurs pressions sur les services et les élus pour les faire modifier. Certains promoteurs rêvent toujours de construire la « tour Mollicone »… ailleurs. On va nous expliquer à nouveau, comme du temps de Mme Cordilllot, que « Villejuif c’est Paris », qu’on ne peut construire d’HLM et d’école si on n’accepte pas de tout bétonner, etc.

Notre atout : ce travail est déjà très bon. Il a été présenté à la DRIEE (direction régionale de l’environnement et de l’énergie Ile de France) par notre service de l’urbanisme, qui nous a rapporté la satisfaction de cet organisme de contrôle, notamment pour la bande de protection de 100 mètres. Une habitante, commissaire d’enquêtes publiques, nous a félicités pour le soin à transcrire concrètement dans le Règlement les engagements du PADD…

Cette concertation intensive avec les citoyens a permis une appropriation du consensus, de désarmer les critiques a priori (« vous ne faite rien pour lutter contre la crise du logement, vous allez détruire les HLM », etc), et de détecter les zones d’ombres à retravailler. Cela va être fait.

Alors mobilisons nous pour maintenir les acquis de ce projet ! Dernières étapes :

* Le 20 mai a eu lieu une réunion thématique " centre ville et patrimoine, charte architecturale" (médiathèque Elsa Triolet, salle culturelle), suivie le 23 mai d’une promenade urbaine avec l’architecte Cantal-Dupart. Cette question du centre-ville déborde la rédaction du PLU, de nouvelles réunions seront organisées.

* Le 27 mai, salle du Conseil municipal : la réunion de conclusion de la concertation.

* Le conseil municipal de juin « arrêtera » le projet.

* Puis, ouverture de l’enquête publique en septembre-octobre.

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